Статьи

Рынок складской недвижимости в Казахстане переживает тихую, но системную трансформацию. Бизнес больше не готов мириться с компромиссами - ни в безопасности, ни в эффективности. На этом фоне в Астане появился проект, который претендует на смену стандартов: склад класса А, построенный из сборного железобетона.

Почему ставка сделана именно на такую конструкцию, как это связано с реальными рисками и чего ждать арендаторам - разбираемся в разговоре с Председателем ассоциации индустриального домостроения РК Ерланом Муратовичем Каирбековым.

- Ерлан Муратович, начнем с Вашего пути. Почему именно склады и почему именно сейчас?

- В строительном бизнесе я нахожусь более 30 лет, из них свыше 10 - в индустриальном домостроении. Это направление, где здания создаются из сборного железобетона высокой заводской готовности.

Решение идти в складскую недвижимость было не случайным. За последние годы мы видели серию крупных пожаров - и в России, и в Казахстане. Например, в феврале 2026 года в Илийском районе Алматинской области произошел крупный пожар в складских ангарах неподалеку от села Н. Тлендиева, площадь пожара оценивалась в около 2 000 м² или на окраине Актобе на складе птицефабрики.  И таких примеров немало, когда склады и торговые центры выгорали практически полностью. В таких конструкциях, как правило, использовались металлокаркасы и сэндвич-панели. После этого вопрос «как строить» перестал быть техническим - он стал вопросом ответственности. Мы решили: если делать склад, то с максимальным запасом прочности. Так появился проект первого в Астане склада класса А из сборного железобетона.

-  Сегодня склад класса А - это уже не просто «площадь под паллеты». Какую задачу вы ставили: коммерческую или технологическую?

- Мы изначально не рассматривали это как просто девелоперский проект.

Склад класса А - это чёткий набор требований:

- высота потолков;

- нагрузка на пол;

- инженерные системы;

- количество доков;

- инфраструктура для персонала.

Но сегодня этого недостаточно. Важно, как склад работает. У нас есть команда с опытом 3PL-операций и внедрена современная WMS-система. Поясню, это - команда, которая профессионально управляет складской логистикой для других компаний (так называемые 3PL-услуги - когда бизнес передает хранение, обработку и отгрузку товаров внешнему оператору). Кроме того, на складе используется современная цифровая система управления (WMS), которая в режиме реального времени отслеживает движение товара, остатки, сроки хранения и все складские процессы. То есть мы строили не «коробку», а платформу для эффективной логистики. В том числе - для фармацевтического сегмента, где требования к качеству хранения кратно выше.

- Почему железобетон? Рынок ведь массово строит из металлоконструкций.

- Потому что дешёвое решение не всегда является правильным. Да, металлоконструкции с сэндвич-панелями быстрее и дешевле. Но у них есть ключевой риск - поведение при пожаре. В то время как железобетон: не горит, сохраняет несущую способность и не деформируется критически быстро. Мы сознательно пошли в более дорогую конструкцию, потому что говорим о долгосрочной эксплуатации и защите бизнеса арендатора. По сути, это разница между «построить быстро» и «построить правильно».

- Если говорить о фармацевтике: какие риски такой склад реально снимает?

- Фармацевтика - один из самых чувствительных сегментов. Риски здесь не только в потере товара, но и в нарушении температурных режимов, остановке поставок и репутационных потерях. Железобетонная конструкция дает базовую устойчивость. Плюс современные системы автоматического пожаротушения и инженерные решения. В итоге мы минимизируем сценарий, при котором бизнес арендатора «сгорает» вместе со складом - в прямом смысле.

- Насколько объект соответствует требованиям отрасли?

- Полностью соответствует всем необходимым стандартам (ЕС/ЕАЭС). Но если говорить шире - он создавался с запасом под требования крупных международных компаний. Это важно, потому что рынок Казахстана всё больше интегрируется в глобальные цепочки поставок.

- Локация - индустриальная зона Астаны. В чём её реальное преимущество?

- Для логистики локация - это половина успеха. Наш объект: расположен в зоне, удобной для большегрузного транспорта, обеспечивает быстрый выезд на ключевые магистрали и даёт доступ к обоим берегам города в пределах ~30 минут. Для бизнеса это означает предсказуемую логистику и стабильные сроки доставки.

- Как такие проекты влияют на экономику?

-  Прямо и довольно быстро. Во-первых, это рабочие места. Во-вторых, налоговые поступления. В-третьих, и это ключевое, снижение логистических издержек для компаний. А если говорить о фармацевтике и медтехнике, наличие качественной складской инфраструктуры - это фактор, который влияет на решение международных игроков заходить на рынок.

-  Как сегодня выглядит спрос на склады класса А?

- Он стабильно растет. Причины понятны, когда бизнес масштабируется, то требования к логистике ужесточаются, а старые склады не справляются. По нашим оценкам, качественных площадей все еще недостаточно, особенно в сегменте, где важны стандарты и надежность. И здесь рынок начинает смещаться от «где дешевле» к «где безопаснее и эффективнее».

- Если обратиться напрямую к потенциальным арендаторам: почему им стоит рассмотреть именно этот склад?

- Потому что склад - это не просто расход. Это часть вашей бизнес-модели. И вопрос не в том, сколько вы платите за аренду сегодня, а в том, сколько вы можете потерять завтра. Мы предлагаем не просто квадратные метры - мы предлагаем надежную конструкцию, прозрачную операционную модель и долгосрочное партнерство. Если коротко - это инфраструктура, на которую можно опираться в критические моменты, а не только в период роста.

Важно, что этот тренд уже сформировался на соседних рынках: в России такие крупные маркетплейсы, как Ozon и Wildberries, переходят на работу именно с подобными капитальными складами, делая ставку на устойчивость и безопасность.

Для Казахстана это пока новая модель, но рынок складской недвижимости очевидно взрослеет. Быстрые и дешевые решения постепенно уступают место объектам, где ключевыми становятся надежность, управляемость и эффективность.

Железобетонный склад класса А в Астане - это не просто новый объект. Это маркер изменения подхода: рынок уходит от компромиссов в сторону системных и долгосрочных решений.

Вопросы по тел: + 7 701 074 69 99, Алихан Муратов

Понравилась новость? Расскажи друзьям на

Еще больше новостей на нашем Telegram-канале